Сравни цените за гражданска отговорностОще не!

Как се определя действителната стойност на имуществото?

Какво е действителна стойност на имуществото?

Най- общо казано действителната е тази оценка с парична стойност срещу която може да се купи същото имущество (с идентични характеристики- възраст, местоположение, конструкция и т.н.). В технически план действителната стойност е равна на възстановителната стойност, намалена с овехтяването и други пазарни фактори, които могат да окажат влияние на цената.

Начини за определяне на действителната стойност

Най- добрият измерител на действителната стойност е

Експертната оценка

При нея вещо лице, въз основа на стандартизирани критерии преценява фактическата стойност на имуществото. При изготвяне на становището си специалистът използва и съпоставя различни методи, като приети норми за овехтяване и обща експлоатационна годност, конкурентни оферти, информация за пазара на съответния вид имущество, събрана информация при оглед и други.

Експертната оценка е скъп метод за определяне на застрахователната стойност. Няма застрахователна компания, която да изисква сертифицирана преценка за всяко имущество, включено в покритието по полицата. Изключение от това правило са само произведенията на изкуството (картини, гоблени, антики и други).

Експертна оценка обаче, изискват банките за отпускане на кредит. Ако вече имате изготвена такава, стойността може да бъде използвана при избор на застрахователната сума. Не забравяйте обаче, че експертната оценка има валидност. В повечето случай оценителят изрично посочва срокът за който тя е актуална. Ако становището на оценителят е по- старо от 6 месеца, сравнете определената стойност и с други критерии. Това съображение е особено актуално ако пазарът е съответния вид имущество е динамичен.

Пазарна цена

Приемливо добър ориентир за действителната стойност е пазарната цена. Т.е. за колко може да бъде купено в момента имущество от подобен вид. Например за недвижимости добър критерии е средната пазарна цена за квартала.

В повече случай следната пазарната цена е единствения източник на безплатна информация, която е достъпна за оценка на имуществото на физически лица.  Такава може да бъде набрана от различните страници за продажба на имоти и стоки втора употреба.

Например: Средната цена за продавани жилища през последните няколко месеца в същия квартал е 1200лв. на кв. м. За жилище от 100кв.м. разгъната застроена площ застрахователната сума за недвижимо имущество би била 120 000лв.

Телевизор купен за 1000лв преди година, може да бъде купен за 600лв на старо.

Не бива да се пропуска, обаче че средната пазарна цена не отчита направените подобрения, ремонти, преустройства, текущото състояние и в зависимост от качеството на достъпната информация дори възраст и конструкция.

Макар и неточна, пазарната цена в повечето случай е единствения източник за определяне на действителната стойност на имуществото.

Коригирана пазарна цена

Удобен начин да се избегне част от неточността при използване на пазарната цена при оценката е нейната корекция с познати величини. Като стойност на последния ремонт. Такава корекция е подходяща, само ако направеното подобрение е било скоро. В зависимост от полезния живот на промяната е и срокът за който може да бъде ползвана в пълен размер.

Например на жилището от горния пример в последната година сте променили настилките с паркет и водопровода. Ремонтът е излязъл 2000лв. Действителната стойност е би следвало да бъде завишена. 

Себестойност/ цена на придобиване

Точна мярка за това колко струва едно имущество е сумата, която плащате за неговото придобиване. Ако имуществото е ново и действителната стойност е неговата цена. При движимото такава е стойността по фактура, за недвижимото (като отчитаме спекулативния елемент в цената при част от сделките) е стойността, която е получил продавача.

Макар и допустими, не бихме препоръчали използването на две други мерки за действителната стойност.

Данъчна оценка

Данъчна оценка имат всички недвижими имоти в България. В много случаи обаче тя е по- ниска от фактическата стойност на имуществото. Като разликата е драстична за по- старите имоти или населени места в които пазарът на недвижими имоти е слаб.

Разценка на застрахователя

Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имуществото. При част от застрахователите такава има и за движимото. Лимитът  е определен на квадратен метър.

Целта на това изискване е доколкото е възможно да бъде предпазен клиента от подзастраховане. Както всяка средна величина разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум. Разликата спрямо други ориентири е толкова по- значителна колкото по активен е пазара на имоти и колкото по- луксозно (ново, качествено построено и т.н.) е жилището или имуществото в него.

Убедени сме, че разнообразието от методи създаде ново затруднение при определянето на застрахователна сума за вашата полица. По лесно е, отколкото изглежда.

Вижте няколко препоръки как?

Пропускаме ли нещо?

Питайте ни
Пропускаме ли нещо? Кажете ни на? Питай Broko

  • В? Марияна Загорова: Какъв метод на оценка да използваме при наследствена делбана на стар 50 годишен апартамент. Моля за съвет как да постъпим за да няма ощетени!
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Катерина Пашеева: Здравейте, собственик съм на 1/2 от къща, искам да купя и другата 1/2, но ми искат според мен голяма сума. Как да разбера за реалната сума?
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Росен: Апартамент 74 кв.м. 6 кв.м. мазе, построен 1991г. закупен за 15700 лв. Ремонти на апартамента последно са направени през 2004г. Каква приблизителна оценка/грубо/ може да се очаква на апартамента от вещо лице при съдебна експертиза за съдебна делба? Предварително благодаря.
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Мима Костова: Задължително ли е да представям пред нотариус , експертна пазарна цена на имот или се минава с устна договорка, между продавача и купувача?
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Атанасова: Със сестра ми сме съсобственици по 1/2 от апартамент, който е 63 кв и е на последния етаж.В апартамента живея аз.Тя от 15 години не живее в апартамента.Подръжка и ремонт на апартамента и покрива на блока съм правила само аз.Колко трябва да й платя за нейната 1/2 ? Кой може да ми направи оценка ?
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? ДАНИЕЛА ГЕНЧЕВА: Здравейте, собственик съм на 1/2 от къща, искам да купя и другата 1/2, но ми искат голяма сума. Как да разбера реалната пазарна цена?Къщата е от 1943г.,на гредоред.Етажът,който желая да закупя е без канализация, водоснабдяване. Липсват сервизни помещения. Има значителна овехтяване, падаща мазилка.ИМА НУЖДА ОТ ОСНОВЕН РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ. в СЪЩОЪТО ВРЕМЕ ГОДИНИ НАРЕД ОБЩИ ЧАСТИ-МАЗЕ, ТАВАН ,ПОКРИВ СЕ ПОДДЪРЖА ОТ МЕН.Предварително благодаря! Моля, отговорете! Желая Ви здраве и сполука!
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Румен Йовчев: Здравейте,как да се изчисли стойността на къщата ми,която предстои да се изкупи от държавно дружество за събаряне,както и цялото село. Причината е концесия за добив на въглища.Оценката която ми бе направена е крайно недостатъчна за построяване или закупуване на друга.Метода на пазарна. стойност е мисля,че не ми дава добра оценка,защото не Аз си обявявам имота за продажба.Благодаря!
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Колев: Като наследник - пряк- по закона притежавам 1/6 идеална част от имот- етаж, дворно място застроено и незастроено, свободен таван и избени помещения- две стаи.Как и кой може да определи кое от изброеното влиза в тези 1/6 като материални активи и цена съответно! Но не данъчна оценка, а реалната цена? Благодаря предварително! И да! Също и приблизителна цена на услугата.
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? М. Ушева: Здравейте, имаме къща застроена площ около 100 кв.м. И дворно място около 400 кв.м. Като едната част от къщата е гредоред. Каква ще бъде приблизително пазарната цена на къщата? Трябва ни за да се раздели.
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Георги Георгиев: Как да изчисля коефициентът на овехтяване на къщата ми, строена преди 60 години?
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.
  • В? Катя Николова: Здравей те. Бих искала да попитам в случай в който живеем в наследствена къща от страна на съпруга ми. Която е останала наследна на Свекъра ми като последен жив наследник. Искаме да я прихвърлим на наше име, но има още живи наследници. Затова обмисляме да бъде с покупка. Исками се да получа съвет дали това е правилния начин. Ако не е как да постъпиме , за да няма никой дялба след това. Благодаря предварително за отделеното внимание.
    • О: Broko: Благодарим за въпроса. Ще отговорим при първа възможност.